Sanierung Ortskern Brettach

Städtebauliche Erneuerungsmaßnahme „Ortskern Brettach“
- Endabrechnung

Die Brettacher Mühle:

Mühle Brettach

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Mit dem Beschluss von 1988 zum Rückkauf der Mühle durch die Gemeinde war klar, dass die Instandsetzung und Revitalisierung des Mühlengebäudes das herausragende Einzelprojekt im Sanierungsverfahren „Ortskern Brettach“ sein würde. Dies liegt nicht nur in den damit verbundenen hohen Kosten, sondern insbesondere auch in den emotionalen Reaktionen der Brettacher Bürger begründet. Ein Teil der Bürger sah in dem Gebäude lediglich ein Abrissobjekt und in dem Grunderwerb eine kommunalpolitische Fehlentscheidung. Erst die Überzeugungsarbeit durch Gemeinderat, Gemeindeverwaltung und insbesondere durch den „Heimatgeschichtlichen Verein Langenbrettach e.V.“ rückte die herausragende Denkmaleigenschaft und die damit verbundene besondere Bedeutung des Objektes ins Bewusstsein der Bevölkerung. Es waren die vielfältigen Bemühungen auf verschiedenen Ebenen, die letztlich ein zukunftsfähiges Nutzungskonzept und eine für die Beteiligten tragbare Finanzierung als umsetzbares Ergebnis hervorbrachten.

Heute kann man zu Recht darauf verweisen, dass gerade dieses partnerschaftliche Zusammenwirken von öffentlichem und bürgerschaftlichem Engagement ein vorzeigbares und zukunftsorientiertes Projekt zum Abschluss gebracht hat. Auf dieses zielgerichtete Zusammenwirken von verschiedenen Behörden und Einzelpersonen und auf das damit erzielte Ergebnis können heute alle beteiligten Akteure wie auch die Brettacher Bürgerschaft besonders stolz sein.

Mühle Brettach

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Die Geschichte der Brettacher Mühle und die erfolgreiche Vitalisierung ist in einer Broschüre „Mühle Langenbrettach, Heft 7 der Reihe: Kulturdenkmale in Baden-Württemberg“ ausführlich dargestellt, insofern wird auf diese Broschüre für weitere Informationen verwiesen.

Ausgangslage vor der Sanierung:

Bereits vor etwa 25 Jahren wurden im Ortskern „Brettach“ städtebauliche Mängel und Missstände erkannt, deren Beseitigung im öffentlichen Interesse war. Die Gründe für diese Mängel und Missstände waren vielfältig:

In den letzten Wochen des 2. Weltkrieges (12./13.04.1945) erlitt die Bausubstanz von Brettach nicht nur erhebliche Zerstörungen sondern zu etwa 50 % Totalverlust. Der dadurch notwendige rasche Wiederaufbau war aufgrund finanzieller Notlage, Materialknappheit und wegen fehlender neuer Leitbilder nicht geeignet, den Ort wirklich zukunftsfähig zu formen. Dazu kamen in der Folge die sich auf die städtebaulichen Strukturen negativ auswirkenden Veränderungen in der Landwirtschaft und eine stetige Zunahme des Verkehrs aufgrund wachsender Mobilität. Die einschneidenden Strukturveränderungen führten zum Wandel von einer ursprünglich landwirtschaftlich geprägten Gemeinde hin zum gewerblich orientierten Standort für Wohnen und Arbeiten. Die Diskrepanz zwischen dem tatsächlich vorhandenen baulichen Bestand und den noch wachsenden Ansprüchen an moderne zukunftsorientierte Wohn-, Arbeits- und Versorgungsfunktionen gepaart mit möglichst hohem Freizeitwert wuchs ständig. Dieser Strukturwandel hält noch unvermindert an und verursacht durch Veränderungen beim Einzelhandel, bei der Gastronomie und in anderen Bereichen der örtlichen Grundversorgung städtebauliche Auswirkungen.

Das erkannte städtebauliche Entwicklungsdefizit musste bei den Gemeindeverantwortlichen einen Handlungsbedarf auslösen. Um dem Ortskern wieder den Anschluss an die allgemeine Entwicklung zu ermöglichen, sollten die erkannten Mängel, Missstände und Defizite mit dem Instrument der Sanierungsmaßnahme nach Baugesetzbuch und unter zu Hilfenahme finanzieller Unterstützung aus dem Landessanierungsprogramm (LSP) beseitigt werden.

Folgerichtig hat der Gemeinderat hierzu bereits 1984 einen Grundsatzbeschluss gefasst und im gleichen Jahr einen Antrag zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm gestellt, der durch eine 1984 vom Planungsbüro Plamper & Partner erarbeitete Grobanalyse begründet wurde. Der Antrag war nicht sofort erfolgreich. Trotz Wiederholungen in den Folgejahren erfolgte dann erstmals im Jahr 1987 die Aufnahme in das Landessanierungsprogramm. Im Laufe des Durchführungszeitraumes wurden mehrere Aufstockungen der Fördermittel notwendig und bewilligt. Die letzte Aufstockung erfolgte mit Bescheid vom 03.05.2004.

Die Sanierungsziele:

Vorbereitende Untersuchungen
Haushaltsbefragungen

• Maßvolle Erhöhung der Wohndichte auch zur Verbesserung der Tragfähigkeit der privaten Dienstleistungen und Einzelhandelsgeschäfte durch Neuschaffung und Erhaltung vorhandener Wohnungen.
• Verbesserung der Nutzungsstruktur im Ortskern durch weitere Ansiedlung privater Dienstleistungen und Einzelhandelsgeschäfte.
• Revitalisierung überalterter Bausubstanz durch Modernisierung und Instandsetzung.
• Revitalisierung und Neunutzung des Mühlengebäudes als Kulturdenkmal mit besonderer Bedeutung.
• Beseitigung nicht mehr erhaltenswerter Bausubstanz durch Ersatz maßstäblich eingefügter Neubauten oder zur Schaffung von öffentlichen/privaten Freiflächen.
• Verbesserung des Wohnumfeldes zur Steigerung der Attraktivität für „Wohnen im Ortskern“.
• Pflege und Weiterentwicklung des Ortsbildes unter besonderer Berücksichtigung denkmalgeschützter Gebäude.
• Verbesserung der Verkehrsverhältnisse auch und insbesondere für Fußgänger und Radfahrer.
• Verbesserung des Angebots an öffentlichen Stellplätzen um die zentralen Funktionen der Ortsmitte zu sichern.
• Weiterentwicklung der Sanierungsziele

Die rechtlichen Rahmenbedingungen:

Im Rahmen eines sogenannten „Nachrückerprogramms“ wurde die Gemeinde Langenbrettach durch Erlass des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 09.12.1987 rückwirkend zum 01.01.1987 in das Landessanierungsprogramm (LSP) aufgenommen. Die Inanspruchnahme dieser Finanzhilfen unter Anwendung des besonderen Städtebaurechtes für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach den §§ 136 bis 156 a BauGB ist mit mehreren formalrechtlichen Schritten verbunden:

• Beschluss des Gemeinderates über den Beginn Vorbereitender Untersuchungen gemäß § 141 BauGB vom 29.02.1988
• Veröffentlichung des VU-Beschlusses vom 19.05.1988
• Beschluss des Gemeinderates über die Satzung der Förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes (mit ca. 9,5 ha) gemäß § 142 BauGB vom 13.03.1989
• Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses vom 03.08.1989
• Die Aufhebung der Sanierungssatzung für den Bereich Mühle ist nächster förmlicher Verfahrensschritt. Für das übrige Sanierungsgebiet wurde die Satzung bereits durch Beschluss vom 17.03.2004 aufgehoben.
• Die Aufhebung der Sanierungssatzung wird mit der ortsüblichen Veröffentlichung rechtskräftig.
• Die Benachrichtigung des Grundbuchamtes zur Löschung der Sanierungsvermerke erfolgt unmittelbar nach rechtskräftiger Aufhebung der Sanierungssatzung.

Wesentliche Einzelmaßnahmen

Innerhalb der Laufzeit der Sanierungsdurchführung wurden mit der finanziellen Förderung des Landes neben den verschiedenen Arbeiten zur Vorbereitung der Durchführungsmaßnahmen folgende (wesentliche) Einzelmaßnahmen durchgeführt:

Vereinfachtes Sanierungsverfahren:

Die Sanierung „Ortskern“ Langenbrettach wurde im vereinfachten Verfahren gemäß § 142 BauGB unter Anwendung der vollständigen Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Grundlage für diese Entscheidung waren die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen. Rückblickend kann heute gesagt werden, dass die Entscheidung für das vereinfachte Verfahren richtig war.

Durch die Genehmigungspflicht für alle bodenrechtlich relevanten Vorgänge hatte die Gemeinde genaue Kenntnis über den Bodenverkehr. Es ist kein Fall bekannt geworden, bei dem zu vermuten war, dass spekulative oder sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung aufgrund der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eingetreten sind.

Aus diesem Grunde war auch in keinem Falle der Wunsch oder die Erforderlichkeit zur Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach den §§ 152 bis 156 a BauGB geäußert worden.

Dank der Gemeinde an alle Beteiligten:

Die mit diesem Bericht vorgelegte „Endabrechnung“ bedeutet den endgültigen Abschluss des Sanierungsverfahrens.
Deshalb erscheint es zu diesem Zeitpunkt angebracht, allen beteiligten Akteuren nochmals für die engagierte Mitwirkung in den vergangenen Jahren zu danken.

Die Sanierungsmaßnahme „Ortskern“ ist für den Ort Brettach gewiss die bedeutsamste städtebauliche Bemühung zur Ortsentwicklung seit der Wiederaufbauphase nach den Zerstörungen des 2. Weltkrieges.

Seitens der Gemeinde Langenbrettach soll deshalb ein herzlicher Dank ausgesprochen werden an alle Beteiligten für die gute Zusammenarbeit und die gewährte Unterstützung. Dies gilt in gleicher Weise für den Gemeinderat, den Sanierungsausschuss, die Gemeindeverwaltung, das Landratsamt und ebenso dem Planungsbüro PES, der früheren Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH, der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, dem Wirtschaftsministerium und besonders auch dem Regierungspräsidium Stuttgart als Bewilligungsstelle. Ein ganz besonderer Dank gilt auch den Bürgern und Eigentümern von Langenbrettach durch deren engagierte und zielstrebige Mitwirkung und Investitionsbereitschaft der Gesamterfolg der Sanierungsmaßnahme erst ermöglicht wurde.

Sanierungsgebiet Ortskern Brettach

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